家を売りたいときは何から始める？売却前に考える10項目｜価格・費用・住宅ローン・売却方法

「家を売りたい」と思ったものの、「何から始めればいいの？」「いくらで売れる？」「住宅ローンが残っていても売れる？」と迷うことはありませんか？

このページでは、「家を売りたい」という問題を、単なる売却手続きの解説ではなく、「考えること → 選ぶこと → 比べること → 次にやること」の順番で整理します。

最初からすべてを調べる必要はありません。まずは、自分が今どこを確認すべきなのか「現在地」を見つけてください。

この記事で分かること

• 最初に考えるべきこと
• 見落としやすいポイント
• 考えられる主な選択肢
• 選択肢を比較するときの判断基準
• お金・仕事・住まい・支援の4つの視点
• 典型的なケースごとの考え方
• 確認しておきたい制度・手続き
• 最初にやること
• 具体的なHOW TO
• 専門家・相談先を利用したほうがよいケース

「家を売りたい。」まずどう考える？

「家を売りたい」といった問題に直面した場合、いきなり「どこの不動産会社に頼むか」「いくらで売れるか」を決める必要はありません。

先に確認したいのは、「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」「売った後の生活をどうするのか」ということです。

家の売却は、住宅だけの問題ではありません。住宅ローン、税金、売却費用、住み替え、仕事、家族の生活など、複数の問題が重なっているケースもあります。

また、焦って解決策を探そうとすると尚更、判断を間違えたり混乱して問題に対処できない可能性があります。

そこで、このページでは次の順番で整理します。

• 状況
• 考えること
• 選択肢
• 判断材料
• 次に読む
• HOW TO

まず考えること10項目

「家を売りたい」といった問題に直面したとき、最初に確認したいポイントを10項目に整理します。

1．売却理由

「なぜ家を売るのか」を最初に整理します。

住み替え、転職や収入減少、離婚、相続、老後、住宅ローンの負担など、売却理由によって優先すべきことは変わります。

売却そのものが目的なのか、それとも「住み替えたい」「住宅ローンの負担を減らしたい」など、売却の先に本当の目的があるのかを考えてみましょう。

確認したいこと：売却の目的、売却しない場合の選択肢、家族との合意形成

2．売却時期

「今売るのか」「少し待つのか」は、売却価格だけでなく、その後の生活にも関わる重要な判断です。

売却時期は、市場の動きだけで決めるものではありません。転居、退職、定年、子どもの独立、相続など、現金化までの期限や今後の生活予定も含めて考える必要があります。

確認したいこと：希望する売却時期、引っ越し時期、住宅ローン返済、期限のある事情

3．売却価格

「いくらで売れるか」と「いくらで売りたいか」は同じではありません。

査定価格だけを見て判断するのではなく、周辺の成約事例や物件の状態、市場の状況などを確認しながら、現実的な売却価格を考えます。

確認したいこと：査定価格、周辺の売却事例、希望価格、最低限確保したい金額

4．住宅ローン残高

住宅ローンが残っている場合は、売却価格だけでなく、売却後にローンを完済できるかを確認します。

売却代金だけで住宅ローンを完済できない場合には、自己資金などを含めた資金計画が必要になることがあります。

確認したいこと：住宅ローン残高、完済に必要な金額、売却に伴う諸費用、売却予定価格

5．売却費用

家を売るときには、仲介手数料、登記関連費用、測量費、解体費、引っ越し費用など、物件や売却方法によってさまざまな費用が発生する可能性があります。

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

売却費用をあらかじめ見込んでおかないと、「思ったより手元に残らなかった」という事態になりかねません。

確認したいこと：仲介手数料、抵当権抹消などの費用、測量・解体・修繕等の費用、その他売却に係る諸費用

6．税金

家を売却して利益が出る場合には、譲渡所得に対する税金がかかる場合があります。

家の売却では、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除の特例」があります。また、他にも「軽減税率の特例」や「買換え（交換）の特例」等があるので、適用要件に該当するか国税庁のホームページなどで確認しましょう。

また、家を所有していた期間によって、譲渡所得は「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に区分され、税率が異なります。そのため、売却するタイミングによって税負担が変わる可能性もあります。

確認したいこと：取得価格、所有期間、売却価格、売却費用、利用できる特例、確定申告の必要性

7．売却後の住居

家を売ることだけを考えていると、売却後の住まいが後回しになりがちです。

賃貸に移るのか、新しい家を買うのか、家族と同居するのか、実家へ戻るのか。売却後の住居によって、必要な資金や売却時期も変わります。

「家を売った後、どこで暮らすのか」まで決めておくと、売却計画がかなり整理しやすくなります。

確認したいこと：売却後の住居、引っ越し時期、家賃や購入費用、引っ越し費用

8．仲介と買取

家の売却方法には大きく分けて、不動産会社が売主と買主の間に入り一般の買主を探す仲介と、不動産会社などが直接買い取る買取という方法があります（売却方法については、自分で売主を見つけるなど他の方法もあります）。

一般的に仲介は広告活動や内覧を利用して市場から買主を探す方法で、条件が合えば希望に近い価格で売れる可能性があります。一方で、買主を探す時間が必要です。

買取は売却までの期間を短くしやすい半面、一般的な仲介による売却より価格が低くなる場合があります。

どちらが合うかは、価格だけでなく「いつまでに売りたいか」「どの程度手間をかけられるか」も併せて検討します。

確認したいこと：売却価格、売却スピード、内覧対応、広告掲載、契約条件

9．売却期間

家は「売り出せばすぐ売れる」とは限りません。「いつ売れるか」も重要な判断材料です。

買い手が見つかるまでの期間に加え、査定、不動産会社選び、媒介契約、販売活動、契約、決済、引き渡しまで考える必要があります。

「すぐ売れる前提」で住み替え先を決めてしまうと、売却が長引いたときに資金面や生活面で負担が生じる可能性があります。

確認したいこと：希望する売却期限、売却が長引いた場合の対応、契約から決済までの期間

10．売却後の資金計画

売却前に考えておきたいのが、「家を売った後のお金をどうするか」です。

住宅ローンの返済、住み替え費用、引っ越し費用、老後資金、生活費、相続後の資産整理など、売却後の目的によって資金の使い方は変わります。

売却価格だけを目標にするのではなく、「売却後にいくら残り、何に使うのか」まで考えておくことが大切です。

確認したいこと：住宅ローン返済額、売却費用、税金、住み替え費用、売却後に残したい資金

「お金」「仕事」「住まい」「支援」を4つの視点から考える

家の売却は、不動産の売却価格だけを見て判断すると、思わぬところを見落とすことがあります。

そこで、このサイトでは「お金」「仕事」「住まい」「支援」の4つの視点から整理します。

お金から考える

家を売った後に、いくら残るのかが重要です。

• 売却価格から住宅ローンや費用を差し引いた残金
• 譲渡所得や税金
• 住み替え後の家賃・住宅購入費
• 売却後の生活費や資金計画

仕事から考える

家を売る理由が仕事や収入の変化と結びついていることもあります。

• 転職や退職による収入変化
• 住宅ローン返済とのバランス
• 定年後の住居費
• 転職・再就職・独立後の生活設計

住まいから考える

「売った後、どこで暮らすのか」を忘れてはいけません。

• 賃貸へ移る
• 新しい家を購入する
• 家族と同居する
• 老後に合わせて住まいを小さくする

支援から考える

家を売る背景によっては、公的制度や専門家への相談が関係することがあります。

• 住宅ローンの返済が難しい場合の相談
• 相続した不動産の整理
• 高齢者の住み替え
• 生活再建に関する公的相談

「家を売りたい。」考えられる選択肢。

対応策は、ひとつとは限りません。ここでは代表的な選択肢を整理します。

選択肢A：不動産会社の仲介で売却する

不動産会社に依頼し、一般の買主を探して売却する方法です。

市場価格を踏まえて売却価格を設定し、広告や内覧などを通じて買主を探します。

向いているケース：売却を急いでおらず、できるだけ納得できる価格で売りたいケース。

注意点：買主が見つかるまで時間がかかる可能性があり、内覧や販売活動への対応も必要になります。

選択肢B：不動産会社などに買い取ってもらう

買主を一般市場から探すのではなく、不動産会社などに直接買い取ってもらう方法です。

売却までの期間を短くしやすく、販売活動や内覧への対応を減らせる点が特徴です。

向いているケース：早く売りたい、売却活動の負担を減らしたい、売却時期を明確にしたいケース

注意点：仲介による売却と比べて、売却価格が低くなる場合があります。

選択肢C：すぐに売らず、住み続ける・貸すなど別の方法を検討する

「家を売りたい」と思っていても、賃貸など別の選択肢が考えられる場合があります。

「賃貸に出す」「住み続ける」「時期を改める」など、売却以外の選択肢も含めて考えることで、判断が変わる場合があります。

向いているケース：売却を急ぐ事情がなく、将来の住まいや資産としての活用方法を比較したいケース。

注意点：管理費用、修繕、空室、入居者対応など、所有し続ける負担も考える必要があります。

選択肢を比較するときの5つの判断基準

判断基準	確認すること
お金	費用・収入・貯蓄・将来の負担
時間	いつまでに決める必要があるか
安定性	生活への影響や継続性
リスク	失敗した場合に何が起きるか
将来	数年後の生活にどう影響するか

選択肢を比較する

選択肢	メリット	デメリット	向いているケース
仲介で売却	市場で広く買主を探せる	売却まで時間がかかる可能性	価格を重視したい
買取で売却	売却までの期間を短くしやすい	価格が低くなる場合がある	早期売却を優先したい
売却時期を延ばす	急いで判断せずに済む	市場や生活環境が変化する可能性	急いで売る必要がない
賃貸などを検討	売却せず活用できる	管理・空室・修繕などの負担やリスクがある	売却以外の活用も比較したい

モデルケースで考える

ケース1：住み替えのために家を売りたい

状況：現在の家を売却し、新しい住まいへ移ることを検討している。

考えること：

• 現在の家がいくらで売れそうか
• 新しい住まいにいくら必要か
• 売却と購入のタイミングをどうするか

考えられる選択肢：売却後に仮住まいで新居を探す、売却と新居探しを並行して進める、新居を確保してから売却する

最初に確認したいこと：住宅ローン残高、現在の家の売却相場、新居に必要な予算、売却・購入にかかる費用

ケース2：住宅ローンの返済が苦しく、家を売りたい

状況：収入が減少し、現在の住宅ローン返済が家計の負担になっている。

考えること：

• 売却によって住宅ローンを完済できるか
• 売却以外に返済負担を軽くする方法があるか
• 売却後の住居費をどうするか

考えられる選択肢：通常の売却、買取、金融機関への相談、売却以外の生活再建策を検討する。

最初に確認したいこと：住宅ローン残高と返済状況。

ケース3：老後のために家を売りたい

状況：子どもが独立し、現在の家が広すぎるため、老後の生活に合った住まいへ移ることを検討している。

考えること：

• 今の家を維持する費用
• 売却後の住まい
• 売却資金を老後にどう使うか

考えられる選択肢：売却して住み替える、家を維持する、賃貸住宅へ移る、リフォームなど

最初に確認したいこと：売却後の住居費と老後の資金計画。

「家を売りたい。」確認したい制度・支援。

利用できる制度や支援は、条件や時期によって異なります。

制度・支援	どんなものか	確認先
3,000万円の特別控除の特例	一定の要件を満たす家の売却で、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例	国税庁
軽減税率の特例	売った年の1月1日現在、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合で一定の要件を満たす場合、長期譲渡所得について軽減税率の特例を利用できる場合がある	国税庁
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例	相続または遺贈により取得した家や敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売った場合、一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる場合がある	国税庁
住宅ローンに関する相談	返済が難しい場合などに、金融機関へ返済条件等について相談する	住宅ローン借入先の金融機関

「家を売りたい。」最初にやること。

情報を一度に集めすぎると、かえって何をすればよいのか分からなくなります。

まずは次の5つから始めてください。

1. 家を売る理由と希望時期を整理する
2. 住宅ローン残高を確認する
3. 家の現在の価値を調べる
4. 売却費用と税金を確認する
5. 売却後の住まいと資金計画を考える

最初の一歩は、住宅ローン残高とおおよその売却価格を確認することです。

HOW TO｜具体的な方法・手続き

ここからは、実際に具体的な方法について解説します。

専門家・公的窓口への相談

家の売却には、不動産だけでなく税金、住宅ローン、相続、法律などの問題があります。内容によっては専門家や公的窓口に相談すべきケースも発生することになるので、ここでは一般的な相談先、公的窓口について記載します。

相談内容	主な相談先
売却価格・売却方法・不動産取引	不動産会社等
登記	司法書士
税金・譲渡所得・確定申告	税理士、税務署
住宅ローンの返済	借入先の金融機関
生活再建や公的支援	各自治体、自立相談支援機関、弁護士等

まとめ｜「家を売りたい。」まず考えること。

最初から答えを決める必要はありません。

まずは、

1. 考えることを整理する
2. 選択肢を知る
3. 判断基準を決める
4. 必要な情報を調べる
5. 次にやることを決める

この順番で進めると、複雑に見える問題も少しずつ整理できます。

家を売ると決めたら、まずは「なぜ売るのか」「いつまでに売りたいのか」を整理し、住宅ローンや売却費用、売却後の住まいまで含めて考えることが大切です。

売却価格だけで判断せず、自分にとって無理のない売却方法と、その後の生活まで見据えて次の一歩を決めましょう。

迷ったときは、すべてを一度に解決しようとせず、「今、一番先に確認することは何か」から考えてみてください。

この記事の情報について

この記事は、「家を売りたい」場合について考えるための一般的な情報を整理したものです。個別の法律・税務・金融・社会保険・不動産取引等について判断・保証するものではありません。

実際の法的手続きや個別の状況における判断にあたっては、必ずご自身の責任でご判断いただくようお願いいたします。

制度や手続き、サービスの内容は変更される場合があります。具体的な手続きや利用条件については、各公的機関・専門機関等の最新情報をご確認ください。